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Mietrecht: 5 Fälle, in denen Sie als Vermieter fristlos kündigen dürfen

Das Mietrecht ist an vielen Stellen besonders darauf ausgelegt, den Mieter zu schützen. Deshalb ist es für diesen deutlich einfacher, das Mietverhältnis zu kündigen, als für Sie als Vermieter. Jedoch haben Mieter auch Pflichten, die im Mietvertrag genau festgehalten sind.

Wenn diese wiederholt verletzt werden, können Sie als Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Um Ihnen einen Überblick darüber zu verschaffen, wann dies der Fall ist, habe ich, Ihr Rechtsanwalt Uwe Heichel, hier die fünf häufigsten Gründe für eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters zusammengestellt.

1. Mietzahlungen erfolgen nicht oder verspätet

Eine der Pflichten des Mieters ist es, den Mietbetrag pünktlich sowie in voller Höhe auf das im Mietvertrag vereinbarte Konto zu überweisen. Wenn die Miete wiederholt gar nicht oder nicht in vollem Umfang bei Ihnen eingeht, gilt dies als Vertragsverletzung.

Wenn der Mieter in einen Zahlungsrückstand von insgesamt zwei Monatsmieten kommt, rechtfertigt dies eine außerordentliche Kündigung. Ebenso steht es, wenn die Miete regelmäßig zu spät eingeht. Allerdings müssen Sie den Mieter in diesen Fällen mindestens einmal im Voraus abmahnen, damit die Kündigung rechtskräftig ist.

Zu beachten ist, dass eine fristlose Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter den Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Kündigung begleicht. Von dieser Ausnahmeregelung kann der Mieter jedoch nur zwei Mal binnen zweier Jahre Gebrauch machen.

2. Vernachlässigung des Mietobjekts

Dem Mieter obliegt die Sorgfaltspflicht für den Mietgegenstand. Das heißt, dass dieser das vermietete Objekt nicht verwahrlosen lassen und keine mutwilligen Schäden verursachen darf. Zur Sorgfaltspflicht zählt der Schutz vor Brand und Frost sowie die angemessene Pflege der Mietsache.

Sollten Sie als Vermieter eine Vernachlässigung zu beklagen haben, müssen Sie dem Mieter zunächst eine Frist von zwei Monaten einräumen, um sein Verhalten zu korrigieren. Ist nach Ablauf dieser Frist keine Besserung eingetreten, so können Sie die außerordentliche Kündigung erteilen.

Wie schwerwiegend die Vertragsverletzung ist und ob diese eine Kündigung rechtfertigt, sollten Sie im Vorfeld mit Ihrem Anwalt klären.

3. Störung des Hausfriedens

Mit Unterzeichnung des Mietvertrages verpflichtet sich der Mieter, sich an die Hausordnung zu halten. Wiederholte, schwerwiegende und vom Vermieter dokumentierte Fälle von Verletzungen der Hausordnung, beispielsweise Ruhestörungen, können Sie zur fristlosen Kündigung berechtigen. Sie müssen den Mieter jedoch im Vorfeld schriftlich abmahnen.

Auch Straftaten, die der Mieter begeht, wie Vandalismus oder körperliche Gewalt, rechtfertigen eine außerordentliche Kündigung, da sie für eine unzumutbare Situation seitens des Vermieters sowie der Hausgemeinschaft sorgen.

4. Unerlaubte Untervermietung

Will der Mieter das Mietobjekt Dritten überlassen, benötigt er dafür Ihre Erlaubnis als Vermieter. Wenn er die Mietsache heimlich oder gegen Ihren Willen vermietet oder ohne Bezahlung Dritten überlässt, gilt dies als Vertragsverletzung und rechtfertigt eine fristlose Kündigung. Ausgenommen von dieser Regel sind die unten aufgeführten Personengruppen, die der Mieter bei sich einziehen/leben lassen darf.

  • Ehepartner
  • Leibliche und adoptierte Kinder
  • Enge Familienangehörige

5. Unautorisierter Gewerbebetrieb im Mietobjekt

Dem Mieter steht es frei, einen Teil seiner Erwerbsarbeit von zu Hause zu erledigen, wenn davon keine Störungen der Hausgemeinschaft wie Lärm- oder Geruchsbelästigungen ausgehen. Zu diesen Fällen gehört beispielsweise das Home Office, welches generell als erlaubt gilt.

Sollten jedoch ohne Ihre Erlaubnis eines Gewerbes regelmäßig Geschäftskunden in der Mietsache ein und aus gehen oder Warenanlieferungen stattfinden, so ist dies ein Grund für eine Abmahnung. Wenn der Mieter seinen Gewerbebetrieb darauf nicht einstellt, kann die fristlose Kündigung erfolgen.

Haben Sie weitere Fragen zum Thema Mietrecht und Kündigung? Ich, Ihr Rechtsanwalt Uwe Heichel, bin Ihr kompetenter Ansprechpartner in Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf.

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