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Was muss man bei einem Mietvertrag beachten?

Ein Mietvertrag ist eine zwischen zwei Parteien geschlossene vertragliche Vereinbarung zur Überlassung eines Wohnraums vom Besitzer an den zukünftigen Mieter. Hierbei gilt es sowohl für den Mieter als auch Vermieter einige Punkte zu beachten, damit der Mietvertrag Rechtsgültigkeit behält.

Doch wie genau muss der Mietvertrag gestaltet sein, damit diese Bedingung erfüllt werden?

Mietvertrag und Schlüssel als Symbol für Mietrecht in Berlin

1. In der Wohnung lebende Personen

Zuallererst sollten im Vertrag all die Personen erwähnt sein, die in der Wohnung später leben. Vertragspartner sind allerdings lediglich Personen, die 18 Jahre oder älter sind. Minderjährige Kinder stellen keine Vertragspartner da und werden lediglich im Vertrag genannt, damit der Vermieter alle Personen in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen kann. Wenn Sie als Mieter Personen in Ihrer Wohnung beherbergen, ohne das diese im Mietvertrag genannt sind, riskieren Sie schlimmstenfalls eine Kündigung des Mietverhältnisses.

2. Angaben prüfen

Weiterhin sollte der Vermieter die tatsächliche Größe der Wohnung im Mietvertrag angeben. Der angehende Mieter sollte darüber hinaus prüfen, ob ebenfalls mitvermietete Komponenten wirklich im Wohnraum vorhanden und diese mängelfrei sind. Weiterhin findet es tagtäglich statt, dass Vermieter Klauseln im Vertrag hinterlassen, die günstig für den Mieter sind. Damit Ihr Mietvertrag rechtens ist und keinerlei versteckte Bedingungen enthält, setze ich mich auf Wunsch mit Ihnen zusammen, um alles genau zu besprechen. Ich betreue Sie ebenso als Vermieter im Hinblick auf das Aufsetzen eines Mietvertrages.

Ich berate Sie umfassend zu der aktuellen Rechtslage!

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Mietvertrag wird unterzeichnet

Folgende Punkte müssen beim Mietvertrag gelten

Als Vermieter müssen Sie gewisse Punkte beachten, die Sie unbedingt in den Mietvertrag mit aufnehmen sollten.

Primär muss das zu vermietende Objekt mit allen wichtigen Details zum Wohnraum aufgeführt sein.

Dazu gehört auch die Mietpartei sowie der Vermieter, die beide genannt werden müssen. Falls es einmal zu einer Räumungsklage kommen sollte, kann leicht überprüft werden, worauf der Mieter keinen Anspruch erheben kann.

Wenn Sie Betriebskosten auf Ihren Mieter übertragen möchten, muss dies explizit im Mietvertrag vereinbart werden. Andernfalls sind diese in der Grundmiete inbegriffen und Sie als Vermieter müssen laut Betriebskostenvereinbarung dafür aufkommen.

Das Gleiche gilt für Schönheits- und Kleinreparaturen, die bei einer Nichtnennung im Mietvertrag durch Sie als Vermieter durchgeführt werden müssen.

Welche Aspekte Sie als Vermieter und Mieter in Bezug auf den Mietvertrag beachten sollten, erläutere ich Ihnen als Berliner Fachanwalt für Mietrecht und WEG gerne innerhalb eines persönlichen Beratungsgespräches in meiner Kanzlei Heichel in Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf.

FAQ Mietvertrag (FAQs) – Rechtsanwalt Uwe Heichel

Damit ein Mietvertrag rechtswirksam abgeschlossen wird, müssen bestimmte Aspekte in den Vertrag aufgenommen werden. Dazu zählen:

  • Vor- und Nachname sowie Anschrift des Mieters bzw. Vermieters
  • Mietbeginn (und ggfs. Mietende)
  • Mietkonditionen (Kalt- bzw. Warmmiete sowie die Nebenkosten)
  • Anschrift und genaue Beschreibung der Mietsache bzw. des Mietobjekts

Zu beachten ist jedoch, dass ein Mietvertrag grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden kann. Allerdings müssen mündlich vereinbarte Mietverträge stets unbefristet sein. Wird ein mündlicher Mietvertrag geschlossen, müssen sich beide Parteien über die wesentlichen Punkte des Vertrags (Mietobjekt, Konditionen etc.) einig sein.

In Deutschland werden Mietverhältnisse unbefristet abgeschlossen, wenn nichts anderes vereinbart wird. Soll ein Mietverhältnis befristet gelten, so muss das im Mietvertrag begründet werden. Die Begründung muss außerdem im Mietvertrag genau schriftlich festgehalten werden. Das Gesetz lässt hier lediglich drei Befristungsgründe zu:

  • Der Vermieter möchte die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst bewohnen.
  • Der Vermieter möchte das Haus bzw. die Wohnung umbauen bzw. abreißen, sodass die Nutzung als Wohnung (vorübergehend) nicht mehr möglich ist.
  • Der Vermieter plant, die Wohnung für Angestellte zu nutzen.

Darüber hinaus ist es aus formalen Aspekten wichtig, dass der Mietvertrag eigenhändig von beiden Vertragsparteien unterschrieben wird.

Außerdem sollten Vermieter stets darauf achten, den richtigen Vertrag für die Vermietung der Mietsache zu wählen. So lassen sich beispielsweise gewöhnliche Mietverträge und Beherbergungsverträge unterscheiden. Im Rahmen der Mietverträge kann zudem zwischen Verträgen zur Zwischen- und Untermiete differenziert werden.

Das Mietobjekt muss im Mietvertrag möglichst genau beschrieben werden. Zur genauen Beschreibung, die im Mietvertrag aufgeführt sein sollte, zählt:

  • Anschrift des Mietobjekts
  • Lage der Wohnung innerhalb eines Hauses (zum Beispiel Erdgeschoss links)
  • die genaue Anzahl der Zimmer des Mietobjektes
  • die Art der Zimmer

Die genaue Größe der Wohnung muss zwar nicht im Mietvertrag stehen, es empfiehlt sich jedoch, die Quadratmeterangaben aufzuführen. Für zukünftige Mieterhöhungen ist die Angabe der Größe beispielsweise von Vorteil.

Zusätzlich sollten Vermieter im Mietvertrag beschreiben, welche weiteren Flächen durch den Mieter genutzt werden dürfen. Dazu können zum Beispiel Gartenflächen, Kellerabteile oder der Stellplatz für den Pkw zählen.

Die Erhöhung der Miete führt zwischen den Mietparteien häufig zu Meinungsverschiedenheiten bzw. Streitigkeiten. Vermieter haben grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten, die Miete bzw. Mieterhöhungen zu vereinbaren. Dabei besteht die Option, eine Staffelmiete im Mietvertrag festzulegen. Bei der Staffelmiete handelt es sich um eine Miete, die sich im Laufe der Mietzeit zu festgelegten Zeiten erhöht. Weitere Mieterhöhungen sind dann jedoch während der Mietzeit nicht möglich. Die Miete darf nur in dem Umfang steigen, wie es im Zuge der Staffelmiete im Vertrag festgehalten wurde.

Auch beim Thema „Schönheitsreparaturen“ gibt es immer wieder Meinungsverschiedenheiten zwischen Mietern und Vermietern. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass es Sache des Vermieters ist, das Mietobjekt in einem ordentlichen Zustand zu erhalten bzw. Renovierungen oder Sanierungen durchzuführen. Dafür erhält er im Gegenzug die Miete vom Mieter. In der Praxis verpflichten Vermieter die Mieter jedoch häufig durch den Mietvertrag, bestimmte Schönheitsreparaturen oder Renovierungsmaßnahmen zu übernehmen. Diese Verpflichtungen sind zulässig, haben aber Grenzen. Zu den Schönheitsreparaturen, die vom Mieter übernommen werden müssen, können die nachfolgenden Dinge gezählt werden:

  • Tapezieren
  • Anstreichen von Wänden bzw. Decken
  • Verschließen von Bohrlöchern
  • Streichen von Holzböden, Heizkörpern und Heizungsrohren
  • Streichen der Türen bzw. Fenster von innen und außen

Schönheitsreparaturen, die über die aufgeführten Aspekte hinausgehen, müssen vom Mieter nicht durchgeführt werden. Außerdem gibt es für die entsprechenden Reparaturen Fristen, die eingehalten werden müssen. So kann der Vermieter beispielsweise nicht verlangen, dass jedes Jahr die Wohnung gestrichen werden muss.

In jedem Mietvertrag muss die Mietzeit geregelt werden. Da die meisten Mietverträge jedoch unbefristet abgeschlossen werden, reicht es aus, den Beginn des Mietverhältnisses festzulegen. In der Regel beginnen Mietverhältnisse am Anfang oder in der Mitte eines Monats. Es ist jedoch auch jeder andere Tag möglich. Bei befristeten Mietverträgen muss jedoch, neben dem Beginn des Mietverhältnisses, auch das Ende im Vertrag aufgeführt werden.

In manche Mietverträge wird eine sogenannte Nachmieterklausel aufgenommen. Dabei handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die dem Mieter die Option einräumt, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn er einen geeigneten Nachmieter findet. Möchte ein Mieter sein Mietverhältnis also beispielsweise schon zum Ende des laufenden Monats beenden, so ist das möglich, wenn er dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter vorschlagen kann und dieser den Nachmieter akzeptiert. Ansonsten muss die gesetzliche bzw. im Vertrag vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten werden. Bei Verträgen ohne Nachmieterklausel kann der Vermieter übrigens darauf bestehen, dass die Kündigungsfrist eingehalten wird. Viele Vermieter lassen ihre Mieter dennoch vorzeitig aus dem Vertrag, wenn es einen geeigneten Nachmieter gibt.

Die Gesamtmiete setzt sich aus folgenden Punkten zusammen:

  • Grundmiete bzw. Kaltmiete
  • Betriebs-, Heiz- bzw. Nebenkostenumlage
  • ggfs. Zuschläge oder vereinbarte Vergütungen

Die Gesamtmiete wird auch als Warmmiete bezeichnet und muss vom Mieter pünktlich auf das im Mietvertrag angegebene Konto des Vermieters überwiesen werden.

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