Wir ziehen um!


Ab dem 15.03.19
am Ernst-Reuter-Platz 10
10587 Berlin

Jetzt unverbindlich anfragen:

+49 30 3149030

Kündigung im Mietrecht – Hilfe von Ihrem Rechtsanwalt in Berlin

Das Thema Mietrecht ist ein komplexes Feld für beide Parteien, sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Vor allem, wenn eine Kündigung eingeleitet werden soll, werden häufig formale Fehler aus Unkenntnis begangen und die rechtmäßige Kündigung kann nicht vollzogen werden.

Das ist oft nicht nur ärgerlich, sondern auch mit einem hohen Aufwand und häufig auch großen Kosten verbunden – egal, ob auf Seiten des Mieters, der vielleicht schon eine neue Wohnung hat, oder auf Seiten des Vermieters, der unter Umständen auf Mietschulden sitzenbleibt.

Als Ihr kompetenter Fachanwalt für Mietrecht in Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf stehe ich Ihnen bei allen Rechtsstreitigkeiten oder Fragen rund um Ihr bestehendes Mietverhältnis bei – damit Sie eine Kündigung nach dem geltenden Recht und ohne Stolpersteine und Verzögerungen in die Wege leiten können. Setzen Sie sich gerne mit Rechtsanwalt Uwe Heichel in Verbindung und lassen Sie sich beraten.

Mietvertrag für eine Wohnung mit Wohnungsschlüssel - Kanzlei für Mietrecht in Berlin-Wilmersdorf, Rechtsanwalt Uwe Heichel

Die Kündigung – was Mieter und Vermieter beachten müssen

Als Fachanwalt für Mietangelegenheiten bringe ich eine lange Erfahrung und eine tiefgehende Kenntnis des geltenden Mietrechts mit und helfe Ihnen bei Fragen in Sachen Kündigung lösungsorientiert weiter. Im Allgemeinen gilt zuerst einmal: Beim Mieten einer Wohnung wird ein Vertrag zwischen zwei Parteien meistens auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Im Mietvertrag und im Gesetz verankert ist standardmäßig eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese Regelung soll den Mieter schützen und ihm bei einer Kündigung vonseiten des Vermieters genügend Zeit geben, neuen Wohnraum zu finden.

Soll das Mietverhältnis aber vorzeitig gekündigt werden, so gibt es auch dafür gesonderte Regelungen und Möglichkeiten. Hat der Mieter zum Beispiel bereits einen möglichen Nachmieter zur Hand, kann der Vermieter mit gutem Willen zusagen und die Kündigungsfrist vorzeitig beenden – dazu ist der Vermieter aber nicht verpflichtet.

Anwälte werden häufig genau dann hinzugezogen, wenn eine der beiden Parteien den Mietvertrag vorzeitig kündigen möchte, die andere Seite dies aber ablehnt. Es kommt immer wieder auch vor, dass der Vermieter dem Mieter schnellstmöglich kündigen möchte.

Das kann verschiedene Gründe haben, von einem angespannten Verhältnis über Mietschulden bis hin zu Eigenbedarf. Das Recht zu einer vorzeitigen Kündigung hat der Vermieter allerdings nur in ganz bestimmten Fällen, wie zum Beispiel einer Vertragspflichtverletzung durch den Mieter, beispielsweise bei Nichtzahlung der Miete, oder eben bei der Eigenbedarfskündigung sowie einer möglichen wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts.

Die Rechtspraxis sieht drei geltende Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter vor:

  • Zahlungsverzug oder unpünktliche Mietzahlungen
  • Vertragsverletzungen (laut gültigem Mietvertrag)
  • Eigenbedarf
Gekündigter Mietvertrag mit Stempel | Fachanwalt für Wohneigentumsrecht in Berlin-Wilmersdorf, Kanzlei Uwe Heichel

Bei der Kündigung schleichen sich aber oft kleine formale Fehler ein, die infolge einen großen Schaden anrichten. Auch sind zeitliche Aspekte zu beachten und Fristen konsequent einzuhalten, sonst ist eine Kündigung vonseiten des Vermieters nicht rechtens und kann von der Gegenpartei angefochten werden.

Natürlich hat auch der Mieter neben Pflichten im Mietrecht auch zahlreiche Rechte, die er bei einer Kündigung durch den Vermieter geltend machen kann. Bei Eigenbedarfskündigungen muss der Vermieter zum Beispiel, wenn möglich, anderen Wohnraum als Alternative anbieten.

Bei der Durchsetzung Ihres Rechts in Sachen Kündigung stehe ich Ihnen jederzeit mit meiner Fachkompetenz zur Seite. Denn nicht nur die Mietkündigung, auch die Verteidigung des Mietrechts ist mitunter eine vertrackte Sache, die nicht immer reibungslos vonstatten geht. Ich als Ihr Fachanwalt bin in Schöneberg, Charlottenburg, Wilmersdorf und in ganz Berlin für Sie da!

FAQ Kündigung im Mietrecht (FAQs) – Rechtsanwalt Uwe Heichel

Die gesetzlichen Kündigungsfristen bei unbefristet abgeschlossenen Mietverträgen sind für Vermieter und Mieter klar geregelt. Für Mieter gilt, unabhängig von der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses, eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Eine Begründung für die Kündigung ist nicht erforderlich. Die Kündigung des Mietverhältnisses muss spätestens bis zum dritten Kalendertag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein, damit der Monat noch in die Frist zählt.

Für den Vermieter gelten andere Kündigungsfristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Der Vermieter hat folgende Fristen einzuhalten:

  • besteht das Mietverhältnis bis zu 5 Jahre, so gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten
  • besteht das Mietverhältnis bis zu 8 Jahre, so gilt eine Kündigungsfrist von 6 Monaten
  • besteht das Mietverhältnis bis zu 10 Jahre, so gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten
  • besteht das Mietverhältnis über 10 Jahre, so gilt eine Kündigungsfrist von 12 Monaten

Eine noch längere Frist ist möglich, wenn es sich um sehr alte Mietverträge handelt, die bis zum Herbst des Jahres 2001 abgeschlossen worden sind. Grundsätzlich gilt außerdem, dass im Mietvertrag eine individuelle Kündigungsfrist vereinbart werden kann. Diese Kündigungsfrist darf jedoch für den Mieter nicht zum Nachteil sein.

Von unbefristeten Mietverträgen sind befristete Mietverträge zu unterscheiden. In befristeten Mietverträgen ist keine Kündigungsfrist vorgesehen, da sie zum Mietvertragsende einfach auslaufen.

Gemäß § 568 BGB muss ein Mietvertrag stets schriftlich gekündigt werden. Außerdem ist die Kündigung eigenhändig zu unterschreiben. Darüber hinaus müssen alle Mieter bzw. Vermieter die Kündigung unterschreiben, damit sie wirksam wird. Eine Kündigung per Mail ist nicht zulässig.

Rechtlich kann zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung unterschieden werden. Bei der ordentlichen Kündigung wird das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt. Alternativ gelten die Kündigungsfristen, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Das bedeutet konkret, dass Mieter und Vermieter bei der ordentlichen Kündigung stets eine Frist einhalten müssen, bevor das Mietverhältnis endet.

Bei der außerordentlichen Kündigung muss diese Frist hingegen nicht eingehalten werden. Die außerordentliche Kündigung ist eine fristlose Kündigung, die aus wichtigem Grund erfolgen kann. Der Gesetzgeber definiert jedoch nur unzureichend, was unter einem wichtigen Grund zu verstehen ist. Grundsätzlich gilt, dass die Weiterführung des Mietverhältnisses für eine der beiden Parteien unzumutbar sein muss, damit eine außerordentliche Kündigung möglich ist.

Wie bereits erwähnt, ist für eine fristlose Kündigung ein wichtiger Grund erforderlich. Ein solcher wichtiger Grund liegt beispielsweise dann vor, wenn Sie als Mieter Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht oder nur teilweise nachgekommen sind. Eine fristlose Kündigung ist allerdings nur möglich, wenn Ihr Mietrückstand erheblich ist. Als erheblich wird der Mietrückstand angesehen, wenn einer der folgenden Aspekte erfüllt ist:

  • Sie haben in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt.
  • Sie haben in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise gezahlt und der ausstehende Betrag beläuft sich insgesamt auf mindestens eine Monatsmiete.
  • Sie haben die Miete über mehrere Monate hinweg nicht vollständig gezahlt und schulden dem Vermieter insgesamt mindestens zwei Monatsmieten. Dieser Aspekt greift auch, wenn Sie zwischenzeitlich eine vollständige Miete gezahlt haben und anschließend die Miete wieder nur anteilig zahlen.

Zu beachten ist außerdem, dass der Vermieter in diesen Fällen das Mietverhältnis sofort fristlos kündigen kann. Es ist keine vorherige Abmahnung erforderlich.

Es gibt jedoch noch weitere Gründe, aus denen Ihr Vermieter Ihnen fristlos kündigen kann. Dazu zählen unter anderem:

  • eine durch Sie verursachte erhebliche und andauernde Lärmbelästigung
  • Sie belästigen die Hausbewohner
  • eine unerlaubte Untervermietung der vermieteten Wohnräume
  • Gefährdung der Mietsache (beispielsweise lüften Sie die Wohnung nicht ordnungsgemäß)
  • Sie zahlen die Miete ständig unpünktlich

Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass Vermieter einen Mietvertrag ordentlich kündigen können, wenn sie ein berechtigtes Interesse haben. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn Vermieter die vermietete Wohnung bzw. das vermietete Haus selbst bewohnen wollen. Der Vermieter kann auch dann ein berechtigtes Interesse vorweisen, wenn er die vermietete Sache für Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. In diesen Fällen ist eine sogenannte Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter möglich. Da er einen eigenen Bedarf am Wohnraum hat, hat er das Recht, zu kündigen.

Bei einem Mietaufhebungsvertrag handelt es sich um einen gewöhnlichen Aufhebungsvertrag. Aufhebungsverträge sind dadurch gekennzeichnet, dass sich die beiden Vertragsparteien darauf einigen, das Vertragsverhältnis zu einem bestimmten Datum vorzeitig aufzulösen. In diesem Fall müssen keine Kündigungsfristen eingehalten werden. Es handelt sich beim Mietaufhebungsvertrag rein rechtlich außerdem um keine Kündigung.

Es gibt verschiedene Gründe, aus denen die Kündigung eines Mietverhältnisses unwirksam sein kann. Gibt der Vermieter in seiner Kündigung beispielsweise keinen Kündigungsgrund an, so ist die Kündigung unwirksam. Außerdem liegt eine Unwirksamkeit der Kündigung vor, wenn die Kündigung nicht unterschrieben worden ist. Als Mieter sollten Sie jede Kündigung auf ihre Wirksamkeit hin überprüfen lassen. Ihr Rechtsanwalt Uwe Heichel steht Ihnen für diese Prüfung jederzeit gerne zur Verfügung.