Wir ziehen um!


Ab dem 15.03.19
am Ernst-Reuter-Platz 10
10587 Berlin

Jetzt unverbindlich anfragen:

+49 30 3149030

Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Teilungserklärung für Wohnungseigentümer in Berlin

Bei Immobilien, die mehreren Parteien gehören, wird unterschieden zwischen Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und es gibt eine Teilungserklärung. Ich, Rechtsanwalt Uwe Heichel, weiß, dass diese Themen schnell verwechselt werden und erläutere sie nun genauer.

Was ist Gemeinschaftseigentum und was gehört dazu?

Laut Paragraf 1, Abs. 5 des WEG ist das sogenannte Gemeinschaftseigentum ein gemeinschaftliches Eigentum, das weder zum Sondereigentum noch einem Dritten gehört. Dazu zählen das Grundstück selbst und alle Anlagen, Einrichtungen und sonstigen Teile, die diesem zugehörig sind. Damit sind alle Bereiche gemeint, die nicht nur bestimmten Bewohnern, sondern der Allgemeinheit zur Verfügung stehen. Dazu gehören laut WEG-Recht Berlin zum Beispiel:

  • Garten
  • Waschkeller
  • Treppenhaus
  • Es sei denn, ein Miteigentümer verfügt für einen dieser Bereiche ein Sondernutzungsrecht. Darüber hinaus gehören laut WEG-Recht Berlin alle Bereiche einer Immobilie zum Gemeinschaftseigentum, die durch die Veränderung eines Bewohners das komplette Bild des Objektes nachhaltig ändern würden. Aus diesem Grund zählen dazu auch die Wohnungstüren und außen sichtbare Fensterrahmen.

Was ist Sondereigentum und was gehört dazu?

Laut Paragraf 3 Abs. 1 des WEG gehören dazu alle Räume und deren Bestandteile, die verändert, eingefügt und beseitigt werden dürfen, ohne dadurch das Gemeinschaftseigentum oder ein Recht eines anderen Eigentümers in Bezug auf das Sondereigentum zu beeinträchtigen oder die äußere Gestalt der Immobilie zu verändern.

Zum Sondereigentum gehören folgende Räume:

  • Die Wohnung selbst, außer die Außenwände und die Fenster
  • Einzelgaragen
  • Ein Stellplatz, der fest zu einer Wohnung gehört
  • Ein abgeschlossener Kellerraum
  • Eventuell ein Teil einer Garage

Somit wird hierbei laut Mietrecht Berlin klar, dass Sie durch den Kauf einer Eigentumswohnung nicht das volle Eigentum an dieser erwerben. Wenn Sie zum Beispiel eine neue Wohnungstür kaufen oder Ihre alten Fenster ersetzen lassen wollen, müssen Sie sich dafür zunächst die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen.

Was ist eigentlich die Teilungserklärung?

In der Teilungserklärung ist festgelegt, welche Bereiche und Teile eines Wohnobjekts zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Das komplette Wohnobjekt wird bis ins Tausendstel in Miteigentumsanteile unterteilt. Zudem regelt die Teilungserklärung auch, wie diese genau unter den Eigentümern aufgeteilt werden und welche Anteile diesen zustehen. Doch wie ist die Regelung, wenn an der Immobilie einmal etwas repariert oder saniert werden muss?

Wie sind Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen an gemeinschaftlichem Eigentum geregelt?

Es kann immer vorkommen, dass an einer Immobilie bestimmte Bereiche oder Teile repariert oder saniert werden müssen. Doch wer bezahlt die dadurch aufkommenden Rechnungen? Die Antwort ist eigentlich ganz einfach: Wenn etwas der Gemeinschaft gehört, muss diese auch gemeinschaftlich alle Kosten tragen. Hierfür wird dann häufig auf eine sogenannte Instandhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage zurückgegriffen. Gegenüber den Handwerkern besteht dann eine gesamtschuldnerische Haftung. Wenn ein Eigentümer der Zahlung einmal nicht nachkommen sollte, muss die Eigentümergemeinschaft dies intern klären.