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Mietrecht – Kündigung: Was passiert bei Mietrückständen?

Die Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund einer Räumungsklage ist für Mieter und Vermieter mit hohen Kosten verbunden. Ich, Rechtsanwalt Uwe Heichel, kläre Sie über das Vorgehen bei einer Kündigung aufgrund von Mietrückständen auf und gehe darauf ein, was mit der rückständigen Forderung passiert.

Wann kann dem Mieter bei rückständiger Zahlung gekündigt werden?

Gesetzlich gesehen ist es in Deutschland für den Vermieter gar nicht so einfach, ein Mietverhältnis zu kündigen. Allerdings gibt es zwei Punkte, die eine Kündigung ermöglichen:

  • Die Zahlungsrückstände des Mieters betragen mehr als eine volle Monatsmiete.
  • Der Rückstand ist innerhalb von zwei Jahren mehrmals aufgetreten.

Das bedeutet, dass der Mieter eine fristlose Kündigung aussprechen kann, wenn Sie seit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monaten Ihrer Zahlungspflicht nicht oder nicht vollständig nachgekommen sind. In diesem Fall bedarf es keiner vorherigen Abmahnung: Dem Mieter kann aufgrund von Vertragsverletzung fristlos gekündigt werden.

Wie kann eine fristlose Kündigung aufgehoben werden?

Sollten Sie in eine solche Situation geraten und aufgrund eines mindestens zweimonatigen Mietrückstands eine fristlose Kündigung zugestellt bekommen, können Sie das Schlimmste dennoch abwenden. Um eine fristlose Kündigung abzuwenden, gibt es zwei Möglichkeiten.

Zum einen ist es in einem solchen Fall förderlich, einen Anwalt für Mietrecht aufzusuchen. Dieser prüft die Kündigung auf ihre Richtigkeit und bespricht mit Ihnen das weitere Vorgehen. Eine fristlose Kündigung, die keinen genauen Grund beinhaltet, gilt vor Gericht als unwirksam und stellt keine erforderliche Basis für eine Räumungsklage dar. Sollte Ihre Kündigung unwirksam sein, verschafft Ihnen diese Tatsache etwas Zeit, um den Mietrückstand auszugleichen.

Des Weiteren kann eine fristlose Kündigung aufgrund von Mietschulden verhindert werden, wenn innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage der gesamte offene Betrag durch den Mieter getilgt wird. Achten Sie jedoch darauf, dass eine Zahlung im letzten Moment, also innerhalb der zwei Monate nach Zustellung eines Räumungsbescheids, nur nach zwei schuldfreien Jahren erfolgen kann. Das bedeutet, Sie können diese Option nur maximal alle zwei Jahre in Anspruch nehmen. Dadurch soll vermieden werden, dass Mietschulden entstehen und säumige Mieter geschützt werden.

Was passiert mit der rückständigen Forderung?

Als Mieter haben Sie keinen Anspruch auf die Verrechnung des säumigen Betrags mit der hinterlegten Kaution. Sie können also nicht davon ausgehen, dass Ihr Vermieter den offenen Betrag einfach von Ihrer Kaution abzieht und Sie so Ihre Mietschulden loswerden.

Sollten Sie innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nicht in der Lage gewesen sein, Ihren Rückstand auszugleichen, müssen Sie die Wohnung räumen. Der Vermieter darf dabei Ihre Kaution als Schadensersatz einbehalten und Sie bekommen eine Rechnung über die übrigen Mietschulden, die Gerichts- und Räumungskosten. Im Falle einer Kündigung bleiben die Mietrückstände also erhalten und der Vermieter kann diese, notfalls mit gerichtlichen Mitteln, eintreiben lassen.

Sollten Sie sich in einer solch heiklen Situation befinden, zögern Sie nicht, sich einen juristischen Rat zu suchen. Als erfahrener Anwalt für Mietrecht stehe ich Ihnen gerne bei Fragen zur Seite, überprüfe Ihre Kündigung auf ihre Wirksamkeit und berate Sie hinsichtlich der weiteren Vorgehensmöglichkeiten.

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