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Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis: Wann muss der Vermieter bzw. Mieter ran?

Wände, Böden, Fenster oder Heizkörper – all diese Bauteile einer Wohnung, und viele mehr, unterliegen dem täglichen Gebrauch und sollten mit der Zeit renoviert werden. Befindet man sich in einem Mietverhältnis, stellt sich oft die Frage, welche Reparaturen und Renovierungsarbeiten jedoch tatsächlich notwendig sind und vom Vermieter oder Mieter durchgeführt werden müssen. Ich, Rechtsanwalt Uwe Heichel, Spezialist für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) mit Sitz in Berlin, möchte Ihnen diese Fragen beantworten.

Begriffserklärung: Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen können in vielen Räumen einer Wohnung anfallen. Dabei sind sie nicht mit Reparaturen aufgrund eines Defektes oder regelmäßigen Instandhaltungsarbeiten zu verwechseln. Sie haben entweder einen dekorativen Zweck oder sollen Abnutzungsspuren durch den Mieter beseitigen. Schönheitsreparaturen umfassen unter anderem:

  • Das Tapezieren oder Streichen der Wände und Decken
  • Die Entfernung der angebrachten Tapete
  • Das Streichen der Fußböden und Heizkörper
  • Das Streichen von Innentüren und Innenseiten der Fenster
  • Das Streichen von Einbauschränken
  • Die Beseitigung kleinerer Risse im Putz oder Holz im Innenbereich
  • Das Entfernen von Dübeln oder das Schließen von Löchern in den Wänden
  • Die Entfernung von Schäden durch Haustiere

Das Problem mit den Schönheitsreparaturen

In vielen deutschen Mietverträgen widmet man sich explizit den Schönheitsreparaturen. Oftmals verlangt der Vermieter vom Mieter in bestimmten Abständen oder insbesondere beim Auszug die Durchführung von Arbeiten in der Wohnung. Oftmals sind die Reparaturen in den Paragrafen jedoch mit zu geringen Fristen oder mit zu starren Vorgaben angegeben.

Sehr häufig werden auch fälschlicherweise nicht als Schönheitsreparaturen geltende Tätigkeiten auf den Mieter ausgelegt. Ist dies der Fall, ist die Klausel ungültig und der Mieter nicht zur Reparatur verpflichtet.

Inwiefern können Schönheitsreparaturen können auf den Mieter übertragen werden, wie muss dies geschehen und was ist ungültig?

Grundsätzlich gilt, dass auf den Mieter übertragene dekorative Reparaturen im Mietvertrag festgehalten werden müssen. Der Vermieter kann eine Renovierung jedoch nur dann verlangen, wenn die Mietsache renoviert an den Mieter übergeben wurde.

Es ist auch zu nennen, wann die Schönheitsreparaturen fällig sind: beim Ein- bzw. Auszug oder im Laufe des Mietverhältnisses. Sind die Arbeiten in bestimmten Abständen erwünscht, muss sich der Zeitraum an den gültigen Fristen orientieren: das Streichen von Räumen zum Beispiel in einem Abstand von 3 bis 7 Jahren, je nach Nutzung.

Ist im Mietvertrag die Rede von der „Durchführung mittels Fachbetrieb“, so ist die Klausel nicht rechtskräftig. Der Mieter muss die Chance haben, die Arbeiten auch selbst durchführen zu können. Auch ungültig ist eine starre Farbvorgabe während des Mietverhältnisses. Lediglich beim Auszug kann vom Mieter verlangt werden, die Wände zum Beispiel weiß zu hinterlassen. Im Laufe des Mietverhältnisses hat der Mieter die freie Farbwahl.

Inwiefern muss der Vermieter selbst Schönheitsreparaturen durchführen oder den Mieter auszahlen?

Reparaturen, die den Boden in Form einer neuen Versiegelung oder eines neuen Teppichbodens sowie das Streichen im Außenbereich betreffen, muss der Vermieter selbst durchführen. Auch wenn die Endrenovierung den Anfangszustand der Wohnung übersteigt, hat der Vermieter die Arbeiten selbst zu übernehmen – zum Beispiel, wenn Dinge renoviert werden sollen, die beim Einzug nicht renoviert waren. Der Mieter ist lediglich dazu verpflichtet die Wohnung in einem Zustand zu übergeben, der dem Anfangszustand entspricht.

Hat der Mieter trotz ungültiger Klausel im Mietvertrag die vereinbarten Schönheitsreparaturen durchgeführt, kann er vom Vermieter bis zu sechs Monate nach Auszug die entstandenen Kosten einfordern. Dies schließt die Materialkosten und Arbeitszeit ein. Ist hingegen vertraglich ein neuer Anstrich beim Auszug vereinbart und wird vom Mieter nicht durchgeführt, kann der Vermieter die Kosten von der Kaution abziehen.